הסכם שכירות דירות 2020

  • facebook
  • twitter
  • linkedin
  • telegram
  • whatsapp

כל מה שרצית לדעת על יתרונות וחסרונות שימוש בהסכם שכירות סטנדרטי

עו"ד יצחק מצליח – מומחה במשפט מסחרי

האפשרות להוריד "הסכם סטנדרטי" מהאינטרנט לשכירות דירה נראית כמו "המצאת המאה". למי יכול הסכם "סטנדרטי" להתאים? עבור שוכרים ומשכירים שאינם רוצים להוציא כסף על הסכם. האם יש יתרונות בחוזה "סטנדרטי"? הורדת הסכם "סטנדרטי" מהאינטרנט לא רק "חוסכת" כסף, אלא בעיקר נראית כאילו היא מפשטת בצורה ניכרת את תהליך חתימת ההסכם בין הצדדים (השוכר והמשכיר). האם יש חסרונות בהורדת חוזה "סטנדרטי"? אם זה כל כך טוב, למה יש עם זה בעיות? כדאי שתתנו את דעתכם להיבטים הבאים: 

הורדת הסכם סטנדרטי מהאינטרנט.

אם ברצונכם להוריד דוגמת הסכם (כמובן ללא כל התחייבות שההסכם הזה מתאים לצרכים שלכם) – לחצו על הלינק הבא: הורד חוזה שכירות דירה.

הסכם שכירות תפור למידות.

צריך לזכור שכל חוזה שהורדתם מהאינטרנט אינו תפור למידות שלכם. חוזה "סטנדרטי" מכניס את שני הצדדים לפלונטר אם הם רוצים לשנות משהו. שהרי, למה לשנות אם זה "סטנדרטי"?

חילוקי דעות לאחר חתימת ההסכם.

מתי צדדים להסכם באים להתייעץ עם עורך דין? בדרך כלל כאשר ישנם חילוקי דעות בשלב כלשהו לאחר שההסכם כבר נחתם. אתייחס בנקודות הבאות לכמה נושאים שעליהם יש הכי הרבה חילוקי דעות, אבל אלו מתגלים רק לאחר שההסכם נחתם והצדדים כבולים לכתוב בהסכם – לטוב ולרע.

שימוש באופציה להארכת הסכם שכירות.

האם תרצו כמשכירים לתת אופציה לשוכר? מה המשמעות של אופציה כזו? מתי גם אם כתוב שיש אופציה – היא לא אופציה אמיתית? אופציה אמיתית קיימת רק לשוכר. היא אומרת שהשוכר, לאחר שיעמוד בתנאים הכתובים בהסכם (למשל, עמידה בתשלומים) – יוכל להודיע למשכיר כי ברצונו לשכור את הדירה לתקופה נוספת. אם האופציה כתובה היטב – המשכיר לא יוכל להתנגד לשוכר ולא יוכל לקיים איתו מו"מ על חידוש ההסכם, שכן המשכיר כבר התחייב להארכת ההסכם בחתמתו.

עזיבה מוקדמת של דירה.

במקרים שונים רוצה המשכיר להוציא את השוכר לפני תום ההסכם (לרוב, כאשר הוא מבקש למכור את הדירה). לפעמים רוצה השוכר לעזוב את הדירה לפני תום תקופת ההסכם (למשל כאשר בני זוג נפרדים). יש לשים לב במיוחד לתנאים הכתובים בהסכם על הודעת עזיבה שכזו. כתיבת סעיף שאומר שהשוכר למשל צריך להביא שוכרים חלופיים לשביעות רצונות של המשכיר לא תמיד מספיקה. כדאי להוסיף את התנאים לשוכרים טובים כאלו, כדי שהמשכיר לא יטרפד עזיבה של השוכר. באופן דומה צריך להוסיף תנאים בהם המשכיר ירצה להודיע לשוכר על מכירת הדירה ולא להיות כפוף לרצונו הטוב של השוכר בפינוי המוקדם.  מוזמנים לתאם מולי פגישה לשעת ייעוץ ללא עלות.

תוקף ערבים וערבות בהסכם שכירות.

זהו נושא שחובה לשים לב אליו במיוחד. ישנם מקרים רבים בהם נחתם הסכם לשכירת דירה ונתקבלו ערבויות על ידי ערבים שחתמו על כתב ערבות. לאחר שנה החליטו השוכר והמשכיר להאריך את הסכם השכירות בשנה נוספת. אבל, מה קורה עם הערבויות? האם הם בתוקף? האם הערבים התחייבו לתת את כתב הערבות גם כאשר האריכו את תקופת ההסכם בשנה נוספת? ישנם מקרים רבים בהם הנושא הזה לא נפתר בצורה חד משמעית ואז – או שלמשכיר אין ערבויות מתאימות (למרות שהמשכיר חושב שיש לו ערבים) או שלשוכר יש ערבות בתוקף (גם אם הוא חושב שכתב הערבות פג).

האם מותר לבצע שינויים במושכר.

זהו סעיף חשוב מאד שרבים נוטים לזלזל בו. לרוב לא ניתנת לשוכר הזכות לבצע שינויים במושכר. אבל, מה קורה אם כדוגמא בדירה אין רשתות נגד יתושים והשוכר מוכן להתקין רשתות על חשבונו? האם מותר לו? על פי הסעיף ה"סטנדרטי" התשובה תהיה שאסור לו. אולם, אין בזה הגיון. על כן יש לנסח את ההסכמות בין הצדדים בצורה שמתאימה לצדדים. גם לגבי עניין זה, ניתן, כמובן, להתעדכן מולי ולבדוק את מעמדו של כל שינוי ושינוי בהסכם.

מה המשמעות של כתובות הצדדים.

גם סעיף זה שנראה בנאלי לחלוטין עלול לגרום לבעיות. למשל, אם כתוב בהסכם ש"הודעה שתשלח לצד כל שהוא לפי כתובתו הנ"ל תחשב כנמסרה לתעודתה" עלולה לגרום למצבים קשים בהם אחד הצדדים שלח הודעה לצד השני שבפועל לא התקבלה, אולם מבחינה משפטית ההודעה התקבלה ועל כן יכול למשל השוכר להפעיל את האופציה, אפילו שהמשכיר לא ידע על כך כלל.

לסיכום – היתרונות והחסרונות של שימוש בהסכם שכירות סטנדרטי:

ככלל, לשימוש בהסכם "סטנדרטי" יש יתרונות רבים והוא עשוי לחסוך משמעותית בהוצאות, אם הוא תואם את כוונות השוכר והמשכיר, כמובן, במסגרת חוק השכירות, ובמיוחד התיקון של שנת 2017. יחד עם זאת, שימוש בחוזה "סטנדרטי" עלול לגרום לבעיות קשות ביחסים שבין השוכר למשכיר ולחוסר התאמה. מקרים כאלו עלולים להידרדר להוצאות כספיות כבדות לצדדים ואף לתביעות משפטיות הדדיות, שגם הן עולות ממון רב.

על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על הסכם, כדי לוודא התאמתו, ובמיוחד כאשר רוצים להימנע מהוצאות כבדות בעת מחלוקת בין המשכיר לבין השוכר.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות